拆迁补偿办法

  国务院根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二章和第三章规定了国有土地上房屋征收与补偿的相关事项：

  第八条 为保障国家安全、促进国民经济与社会持续健康发展等公共利益的需要，有以下情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

  （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

  （五）由政府依照城乡规划法有关法律法规组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

  第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济与社会持续健康发展规划、土地利用总体设计、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济与社会持续健康发展年度计划。

  制定国民经济与社会持续健康发展规划、土地利用总体设计、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

  市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不可以少于30日。

  第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

  因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

  第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关法律法规进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

  第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

  第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

  第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查的最终结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变屋子的用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

  房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不允许超出1年。

  第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场行情报价。被征收房屋的价值，由拥有相对应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

  第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

  被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

  因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

  第二十二条 因征收房子造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

  第二十三条 对因征收房子造成停产停业损失的补偿，依照房子被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

  市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑做出详细的调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违反法律建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

  第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

  补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

  第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

  被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建筑设计企业参与搬迁活动。

  第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

  第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  拆迁补偿办法细则对《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行了细化：

  五、为了明确区分新征收条例第八条 “公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。

  凡以国家划拨用地方式获得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。

  其中第八条第（五）项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施；在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。

  六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济与社会持续健康发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。

  七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关法律法规进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。

  作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。并向被征收人公开公布，允许被征收人查询，接受被征收人监督。

  八、依照本条例第十三条，市、县级人民政府及房屋征收部门进行房屋征收与补偿的宣传工作时，不得使用高音喇叭、不得频繁入户、不得使用不文明语言及横幅标语等影响被征收人正常生活及身体健康的方式及不和谐的行为。

  九、依照本条例第十三条房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回时，应对被征收人原依法取得的国有土地使用权给予补偿，补偿标准按被征收范围的国有土地使用权的市场平均价格。

  十、依照本条例第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在行政复议及行政诉讼期间，中止房屋征收决定的执行，以最终生效的司法裁判为解决纠纷的依据。

  十一、依照本条例第十五条房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等情况调查登记与被征收人有争议的，应进行复查与复核，或者依法协商解决。

  十二、依照本条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的房屋价值补偿费，应当不能低于征收决定之日起征收范围内商品房的市场平均价格。

  其中第(一)项被征收房屋价值的补偿应当包括被征收房屋占用的土地使用权价值的补偿。

  市、县级人民政府制定补助和奖励办法，不得将征收补偿费用于对被征收人的补助和奖励。不得变相利用补助和奖励处罚被征收人，变相克扣被征收人征收补偿费。

  十三、依照本条例第十八条征收个人住宅，应当优先给予被征收人住房保障的，具体办法由省、自治区、直辖市制定，未由省、自治区、直辖市制定实施之前，不得征收其个人住宅。

  十四、依照本条例第十九条对被征收房屋价值的补偿，实施不能低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下五种情形及标准。

  1、低档被征收房屋包括棚户区平房、2层住宅楼等价值的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍；

  2、低档被征收房屋包括3层或4层住宅楼等价值的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.8倍；

  3、中档被征收房屋包括5层以上住宅楼等价值的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍；

  4、中档被征收房屋包括厂房、经营性用房等价值的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.3倍；

  5、高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不能低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格。

  房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。在国务院住房城乡建设主管部门未制定实施房屋征收评估办法之前，暂停国有土地上房屋征收与补偿活动。

  十五、依照本条例第二十条尽快由省、自治区、直辖市制定房地产价格评估机构由被征收人协商选定、多数决定、随机选定等方式的实施具体办法。省、自治区、直辖市未制定实施具体办法之前，不得实施房屋征收与补偿活动。

  十六、依照本条例第二十一条被征收人可以自主选择货币补偿或房屋产权调换。选择房屋产权调换的原则要求：

  4、不得用政府救助购房款并限制产权的商品房、二手房、经济适用房等部分产权房、限制产权房作为被征收人的安置房。

  十七、依照本条例第二十二条因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定的过渡期限的，应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付一倍的临时安置费。

  十八、依照本条例第二十三条尽快由省、自治区、直辖市制定对因征收房子造成停产停业损失补偿的具体办法。省、自治区、直辖市未制定具体办法之前，不得征收经营性用房。

  十九、依照本条例第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑做出详细的调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违反法律建筑和超过批准期限的临时建筑的，应当分清责任，凡因行政不作为或违法行政造成的违反法律建筑和超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。凡因被征收人的全部责任造成的违反法律建筑和超过批准期限的临时建筑，应当不予补偿。

  二十、依照本条例第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定订立补偿协议时，不得采用任何欺骗、威胁、暴力等非法手段。否则，该补偿协议无效。

  二十一、依照本条例第二十六条被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在行政复议及行政诉讼期间应当中止补偿决定的执行，以最终生效的司法裁判为征收补偿依据。

  二十二、依照本条例第二十七条禁止建筑设计企业参与“公共利益需要”的征收与补偿活动；禁止市、县级人民政府、房屋征收部门及其工作人员参与“非公共利益需要”的拆迁与补偿活动。

  二十三、依照本条例第二十八条作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。但在行政复议及行政诉讼期间，中止房屋征收补偿决定的强制执行。以最终生效的司法裁判为市、县级人民政府申请人民法院强制执行征收补偿的依据。

  二十四、依照本条例第二十九条房屋征收部门建立的房屋征收补偿档案不得弄虚作假，应当允许被征收人查阅；凡弄虚作假，应依法查处。分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，允许被征收人予以核实。